中經(jīng)評論：新發(fā)展模式是破解難題治本之策

房地產(chǎn)市場進(jìn)入本輪調(diào)整周期后，中央及有關(guān)部門和地方政府均出臺(tái)了大量促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的調(diào)控措施。2023年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)前高中低后穩(wěn)態(tài)勢。但總體而言，市場仍處于調(diào)整周期，并將持續(xù)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場仍面臨不少問題。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

構(gòu)建新發(fā)展模式，是因?yàn)槲覈�房地產(chǎn)市場發(fā)展正在進(jìn)入新階段。房地產(chǎn)市場已走過20年持續(xù)高速擴(kuò)張歷程，不可能持續(xù)保持高增長，進(jìn)入新階段是大勢所趨，出現(xiàn)調(diào)整是正�，F(xiàn)象。這種調(diào)整有利于淘汰落后產(chǎn)能，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。中央提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，新形勢就在于我國總體告別了住房短缺，住房供求基本平衡，局部甚至出現(xiàn)過剩。

構(gòu)建新發(fā)展模式，是因?yàn)榕f模式走不通了。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場面臨的困境，根本原因在于過去房地產(chǎn)行業(yè)形成的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的“三高模式”。舊模式已經(jīng)難以為繼，必須向新模式轉(zhuǎn)變，探索新發(fā)展路徑。

人們都在問，什么是房地產(chǎn)新發(fā)展模式?新發(fā)展模式不應(yīng)該僅是定義出來的，更應(yīng)該是探索出來的，是自下而上逐步形成的。在我們的期待中，新發(fā)展模式應(yīng)該是相關(guān)制度保障更加完善，市場與保障共進(jìn)，租購并舉，開發(fā)與經(jīng)營、服務(wù)并重，增量住房與存量住房協(xié)同發(fā)展，商品房品質(zhì)上乘，居民居住條件持續(xù)改善，企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，市場健康發(fā)展。

構(gòu)建新發(fā)展模式，須建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。新模式需要解決過去這四個(gè)要素錯(cuò)配帶來的供求、房價(jià)收入、租金等失衡問題。要從要素資源科學(xué)配置入手，適應(yīng)人口向城市群、大城市流動(dòng)的趨勢，適應(yīng)老齡化、生育政策變化帶來的人口結(jié)構(gòu)變化，加強(qiáng)住房與土地金融資源的聯(lián)動(dòng)，建立以人為核心的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

構(gòu)建新發(fā)展模式，須完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度。包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，加快推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售，探索建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度，形成房屋安全長效機(jī)制，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)有保障。

構(gòu)建新發(fā)展模式，須實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題。“三大工程”是規(guī)劃建設(shè)保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。各界高度關(guān)注規(guī)劃建設(shè)保障性住房，保障性住房建設(shè)拓展了配售型保障性住房的新路子，最終實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求，市場滿足多層次改善性住房需求。新模式下，宜建立租購并舉的住房制度，解決好居民的住房問題，讓他們放開手腳奮斗。

構(gòu)建新發(fā)展模式，要下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。好房子好在哪兒?就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，還放心安心。好房子須規(guī)范先行，宜完善住宅項(xiàng)目規(guī)范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。要強(qiáng)化科技驅(qū)動(dòng)，研究面向未來的好房子建造技術(shù)，發(fā)揮好科技創(chuàng)新平臺(tái)對建造的支撐作用。

新發(fā)展模式下，房地產(chǎn)市場將有廣闊發(fā)展空間。我們要堅(jiān)定信心，不能房地產(chǎn)一調(diào)整，就覺得行業(yè)會(huì)一蹶不振�，F(xiàn)在處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展階段，人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率按常住人口統(tǒng)計(jì)是65.2%，按照戶籍人口統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)化率僅為47.7%。城鎮(zhèn)化無論從數(shù)量還是從質(zhì)量看，都有較大提升空間，這意味著剛性需求和改善性需求仍然較大。我國已實(shí)現(xiàn)全面小康，人均住房面積達(dá)到41平方米左右，但結(jié)構(gòu)上中小戶型偏多，人均住房間數(shù)也不高，隨著生活水平提高，住房的改善性需求潛力非常大。我國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，仍然有堅(jiān)實(shí)支撐。( 作者：亢舒)