從2006年合肥第一座高架——金寨路高架開工，到現(xiàn)在，合肥已經(jīng)擁有九座高架橋。而且，第十座高架——郎溪路高架在建，第十一座高架落定濱湖。雖然高架的建設(shè)給市民交通帶來很大的便利，但是另一些群體可能會(huì)很郁悶，這就是合肥不少高架旁的商業(yè)綜合體。
眾所周知，可以支撐商業(yè)綜合體發(fā)展的關(guān)鍵因素就是人氣。雖然高架讓交通很方便，但不難發(fā)現(xiàn)，一些處于高架旁的商場(chǎng)，雖然交通比較便捷，但人氣并不如預(yù)想的那般紅火，甚至有些在高架旁的商業(yè)綜合體或人氣蕭條、商家撤柜嚴(yán)重，或爛尾數(shù)年，始終不得開業(yè)。
難道，真的是高架讓這些商場(chǎng)生存艱難嗎?
松芝·萬象城(弘陽廣場(chǎng))：多次“預(yù)開業(yè)”落空，爛尾盤能否翻身?
沉寂許久之后，合肥著名的商業(yè)爛尾項(xiàng)目松芝萬象城似乎迎來了轉(zhuǎn)機(jī)：2018年2月6日，弘陽商業(yè)集團(tuán)與松芝集團(tuán)簽約，以輕資產(chǎn)拓展方式落子合肥首個(gè)項(xiàng)目，合肥松芝萬象城改名為合肥弘陽廣場(chǎng)。更名后，松芝萬象城會(huì)脫胎換骨嗎?業(yè)內(nèi)人士分析，從目前來看尚不好判斷。
松芝萬象城位于合肥市長江西路，總建筑面積約為18萬平方米，由加拿大松芝集團(tuán)投資，義福房地產(chǎn)(合肥)發(fā)展有限公司開發(fā)。
雖然地段較佳，是合肥唯一的高架引橋直連項(xiàng)目，但松芝萬象城尚未開門營業(yè)，自2004年開發(fā)商拿地、2007年項(xiàng)目開工至今，項(xiàng)目一直是風(fēng)波不斷，該項(xiàng)目甚至一度上榜合肥的爛尾項(xiàng)目，其早期還與沃爾瑪簽約入駐，松芝萬象城商業(yè)卻沒有如期開業(yè)運(yùn)營。2016年一度傳出引進(jìn)萬達(dá)影城，結(jié)局跟沃爾瑪一樣黃了。2017年曾流出重啟招商年底開業(yè)，結(jié)果還是放了空炮。
昨天，記者走訪發(fā)現(xiàn)，整個(gè)廣場(chǎng)仍不見“復(fù)活”跡象，商超內(nèi)無商家進(jìn)駐，局部墻體脫落，去年曾重啟的招商中心已經(jīng)更名為弘陽廣場(chǎng)全生活體驗(yàn)購物中心。對(duì)于此次能否如期開業(yè)的問題，物業(yè)處一位工作人員稱，“之前很多次都以為真的要開業(yè)了，但最后都是偃旗息鼓，至于這次結(jié)果如何，也已經(jīng)習(xí)慣了。”
加僑國際廣場(chǎng)：最早開業(yè)地鐵商業(yè)，良性發(fā)展值得期待
加僑國際廣場(chǎng)商業(yè)面積近10萬㎡，其中負(fù)一層商業(yè)無縫對(duì)接合肥地鐵1號(hào)線葛大店站。2016年12月26日，地鐵1號(hào)線正式運(yùn)行通車;一個(gè)月之前的11月26日，加僑國際廣場(chǎng)正式營業(yè)，成為合肥真正意義上的地鐵商業(yè)。雖然周邊有20條公交加1條地鐵環(huán)伺，但高架也阻隔著林立的住宅，由于交通的阻隔，商場(chǎng)內(nèi)的人氣也很是一般。
記者曾在該項(xiàng)目開業(yè)初期、2017年春節(jié)之前以及3月份、8月份多次實(shí)探該項(xiàng)目，開業(yè)初期因?yàn)榈罔F的緣故人氣還不錯(cuò)，春節(jié)前期人氣有點(diǎn)冷;而3月份以及8月份實(shí)探時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)人氣最好的還是負(fù)一層的永輝超市，而地上人氣較為一般。昨天，記者再次走訪發(fā)現(xiàn)負(fù)一層的商業(yè)有部分商家已易主，且通過地鐵口引入的客流依舊很少。而三樓的一家餐飲店員介紹：“平時(shí)白天，這邊的人氣都非常少，但逢周末或晚上下班點(diǎn)，來這邊吃飯或逛商場(chǎng)的人會(huì)逐漸增多。”
吳先生曾經(jīng)供職于該項(xiàng)目，對(duì)于當(dāng)初選擇離開的原因，他表示商場(chǎng)生意冷清阻礙發(fā)揮空間，加上自己是一位閑不住的人，所以選擇了離開。“當(dāng)前合肥僅2條地鐵線開通運(yùn)營，使用地鐵的乘客也相對(duì)較少，再經(jīng)過各地鐵站的分流，引入加僑國際廣場(chǎng)的客流自然就變少了。此外，合肥地鐵1號(hào)線從火車站至濱湖區(qū)，沿線無縫對(duì)接地鐵站的商業(yè)有多個(gè)，且商業(yè)業(yè)態(tài)與加僑國際廣場(chǎng)相似，這也影響著地鐵客流的引入。雖然高架對(duì)項(xiàng)目還有部分影響，但隨著多條地鐵的開通，這也將促進(jìn)項(xiàng)目引入更多的地鐵流，良性發(fā)展值得期待。”
安糧國貿(mào)中心：最美合肥地標(biāo)，引入商管公司破“魔咒”
提起安糧國貿(mào)中心，大家的第一印象肯定是那棟高達(dá)230米的寫字樓，在合肥十大高樓中，安糧國貿(mào)中心的寫字樓高度排名第五。
不過，在高樓旁邊的安糧國貿(mào)購物中心，人氣卻不像其知名度一樣高。2015年5月底，安糧國貿(mào)購物中心開業(yè)，起初以全新概念吸引了不少人氣，但開業(yè)不久，就面臨招商不力、人氣不足等困擾，再加上周邊已有商業(yè)綜合體林立，“內(nèi)憂外患”之下壓力重重。近日，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)依然冷冷清清，部分樓層還出現(xiàn)商鋪關(guān)門的情況，只有少數(shù)的餐飲店維持著人氣。而今年年初，更是出現(xiàn)了商戶維權(quán)，“開業(yè)3年商戶已所剩無幾”。
據(jù)合肥商業(yè)圈內(nèi)人士分析，安糧國貿(mào)購物中心位于金寨路高架和合作化路高架的交口，三面都是高架，不僅容易受噪音灰塵的影響，想購物的人要到達(dá)商場(chǎng)，也要走不少彎路。另外，因?yàn)檫\(yùn)營方面的原因，其知名度沒有西邊的銀泰城、華潤萬象城大。
有消息稱，安糧國貿(mào)購物中心將更換漢博商業(yè)來接手，而這家公司在合肥運(yùn)營的一個(gè)很成功的項(xiàng)目就是之心城。如果引入成功，將有望打破人氣低迷的“魔咒”。
而目前在合肥市場(chǎng)上，房企選擇有實(shí)力的專業(yè)商管公司來改變困境，這種合作模式并不少見。比如位于政務(wù)區(qū)的新地中心，此前公布了其重磅商業(yè)調(diào)整:成功引入保利商業(yè)，與全國性商業(yè)集團(tuán)共同打造新型區(qū)域商業(yè)購物中心模式。位于包河大道與高鐵路交匯處的美生新悅城，商業(yè)代理則是太平洋商業(yè)管理有限公司。百利中心，其引入的就是戴德梁行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，注重商業(yè)體驗(yàn)感，致力于小而美的精致商業(yè)。
未來憧憬： “高架底下無商業(yè)”傳言能否打破 ?
人們常說“高架底下無商業(yè)”。像松芝萬象城、安糧國貿(mào)中心、加僑國際廣場(chǎng)這樣的項(xiàng)目合肥還有很多。比如福樂門國際廣場(chǎng)、星隆國際廣場(chǎng)、樂客來國際商業(yè)中心、寶宸時(shí)代花園食尚街等等。處于高架旁，雖然交通比較便捷，但人氣并不如預(yù)想的那般紅火，甚至有些一度陷入經(jīng)營困境。
難道高架橋真的就是阻隔商家財(cái)路的“魔咒”?對(duì)此，安徽省經(jīng)濟(jì)研究院高級(jí)經(jīng)濟(jì)師王業(yè)春認(rèn)為，“我覺得對(duì)商業(yè)發(fā)展來說，弊大于利，高架會(huì)分散客流，造成交通不方便，車流噪音不利于商業(yè)環(huán)境。但商業(yè)在高架周邊布局，能讓居住區(qū)與交通干道形成隔離，有利于營造良好的城市居住環(huán)境，也有利于城市形象，繁榮都市，在規(guī)劃上是有合理之處的。”據(jù)王業(yè)春介紹。國外城市以CBD為中心，商業(yè)密集，但是商業(yè)一般不沿高架，有些地方曾經(jīng)在商業(yè)中心建設(shè)有高架，現(xiàn)在開始推倒建到地下，地上變成綠地，如美國波士頓。“國外發(fā)達(dá)國家社區(qū)商業(yè)往往集中布局，方便一站式購物和停車，不會(huì)選擇建在高架周邊。國外高架周邊往往是復(fù)雜的輔路體系，有綠地隔離，不會(huì)集中布局商業(yè)，如洛杉磯和奧克蘭。”
而采訪中，王業(yè)春也認(rèn)為，合肥高架沿線商業(yè)也有成功的，比如國購廣場(chǎng)，裕溪路第六空間等，國購有高架之便，因主入口不沿高架規(guī)避了弊端。第六空間遠(yuǎn)離主城區(qū)，且是賣場(chǎng)模式，業(yè)態(tài)決定受高架影響不大。“受高架負(fù)面影響最大的是安糧，兩邊都是高架形成死角，又處于最大的堵點(diǎn)。其次是馬鞍山路高架沿線商業(yè)，因?yàn)楦呒芎蠼⑸虡I(yè)，規(guī)劃存在弊端，高架建設(shè)期間對(duì)商業(yè)沖擊很大。”
據(jù)悉，早在2006年，全國第一條城市高架橋——廣州人民路高架橋就已拆除，并恢復(fù)了原先的商業(yè)街。合肥是否也將經(jīng)歷這一歷程，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。
□ 閱讀延伸 世界各國城市高架橋情況
1、在德國，由于考慮對(duì)城市景觀的影響，把大量城市中心區(qū)的高架橋拆除，并大量采用鋼結(jié)構(gòu)修建高架橋。
2、意大利、英國、希臘等國，在古城或古跡保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格限制修建高架橋。在城市中心區(qū)修建橋梁的時(shí)候，更多的考慮了美學(xué)因素，使橋梁成為城市中重要的景觀。
記者 鄒傳科
