央視網(wǎng)消息：隨著購(gòu)租并舉的推進(jìn)，越來(lái)越多的城市推出“只租不售”的地塊，而開(kāi)發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)型做起了“房東”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在北京，就已有30宗開(kāi)發(fā)商全自持或部分自持的項(xiàng)目，而這個(gè)數(shù)字還在不斷增長(zhǎng)。上個(gè)月，全國(guó)首個(gè)自持租賃項(xiàng)目入市開(kāi)始接受預(yù)定。這個(gè)新興住房項(xiàng)目的租賃情況如何呢?
10年租金180萬(wàn) 開(kāi)發(fā)商仍難盈利？
沿北京地鐵十六號(hào)線永豐站往北大約1.5公里，就來(lái)到北京萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目，這是全國(guó)首個(gè)開(kāi)發(fā)商自持租賃的項(xiàng)目。今年4月，項(xiàng)目對(duì)外開(kāi)放了樣板間，并公布了租金價(jià)格。
北京萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李楠告訴記者，精裝修90平方米房屋的租金每個(gè)月13000元到15000元，復(fù)式180平方米的是25000元到35000元。
照此計(jì)算，租一個(gè)90平方米的住宅一年需要18萬(wàn)，如果選擇一次性租10年的最長(zhǎng)租期，就是180萬(wàn)租金。但讓很多人意外的是，高租金并未嚇跑租房者。在對(duì)外接受預(yù)定的兩個(gè)月時(shí)間里，首批推出的72套房源，已經(jīng)租出去60多套，出租率達(dá)到了90%。
盡管租金不低，而出租率也很高，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為：該項(xiàng)目要盈利，難度不小。2016年11月，在經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)拍后，萬(wàn)科拿下了這兩塊100%自持、不能出售的地塊。這兩塊地建筑面積加起來(lái)超過(guò)30萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)達(dá)到每平米3萬(wàn)6千元。
翡翠書(shū)院項(xiàng)目的土地購(gòu)置成本是109億元，根據(jù)目前公布的租金方案，每平米每年的租金是2000元，這就意味著，即使是在100%滿租的理想條件下，翡翠書(shū)院項(xiàng)目每年的租金收益也不到6億元。換句話說(shuō)，翡翠書(shū)院需要近19年的時(shí)間才能收回土地成本，而如果再考慮上建筑安裝成本、財(cái)務(wù)和管理成本，以及折舊、貼現(xiàn)等因素，項(xiàng)目的回收期將會(huì)更加漫長(zhǎng)。
“以租代售”遭嚴(yán)查 開(kāi)發(fā)商撤資觀望
行業(yè)龍頭萬(wàn)科操盤(pán)，出租率高達(dá)90%、租金價(jià)格不菲，但卻難以盈利。那么，其他的自持租賃項(xiàng)目現(xiàn)狀又如何呢?
與萬(wàn)科翡翠書(shū)院僅一街之隔，是另一個(gè)自持租賃住房的項(xiàng)目。這塊地是由三家開(kāi)發(fā)商：中糧、天恒和首創(chuàng)，在2016年11月聯(lián)合拿下。盡管是和萬(wàn)科同時(shí)拿地，但記者實(shí)地探訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，這塊地似乎并沒(méi)有動(dòng)工跡象。
記者多次嘗試撥打圍擋上的電話了解項(xiàng)目進(jìn)展，卻一直無(wú)法接通。通過(guò)查閱資料，記者發(fā)現(xiàn)，：最初參與拿地的開(kāi)發(fā)商之一，首創(chuàng)置業(yè)，已經(jīng)在今年年初，從這個(gè)項(xiàng)目撤資。
顯然，對(duì)于自持租賃的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商破土動(dòng)工的熱情，遠(yuǎn)不如拿地時(shí)那么高。
在北京房山區(qū)西潞街道的一個(gè)自持項(xiàng)目，記者看到：現(xiàn)場(chǎng)的圍擋已經(jīng)豎起，地面覆蓋著防塵繩網(wǎng)，但現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有施工的跡象。
而位于大興區(qū)的中國(guó)鐵建“理想家”項(xiàng)目，雖然已經(jīng)開(kāi)工始進(jìn)行推廣，但記者撥打營(yíng)銷(xiāo)熱線了解情況時(shí)，工作人員卻被告知：除了戶型之外，租金水平、租期長(zhǎng)短等政策，都還沒(méi)有確定。
在采訪中記者了解到，去年年底，中國(guó)鐵建“理想家”項(xiàng)目，就曾經(jīng)因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)客服涉嫌違規(guī)宣傳“以租代售”，被北京市住建委約談。而此前，北京市就已經(jīng)發(fā)布政策，規(guī)定自持租賃住房，不能出售、只能出租，且最多只能一次性收取10年的租金。這徹底堵死了部分房企“以租代售”，違規(guī)操作的空間。
關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知也規(guī)定，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得銷(xiāo)售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。
成本高回款慢 自持租賃出路何在？
土地成本高、項(xiàng)目回收周期長(zhǎng)使得自持租賃項(xiàng)目想要盡早收回成本，甚至盈利，還存在一定難度。今年4月，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，支持住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展，再次明確提出要試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。那么，這個(gè)基金是否可以解決自持租賃住房的難題呢?
所謂房地產(chǎn)信托投資基金，也就是REITs，指的是向公眾募集資金，投資于存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，以項(xiàng)目的資產(chǎn)增值和租金，作為收益來(lái)源的一種金融產(chǎn)品。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果在完成自持租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)后，由基金來(lái)收購(gòu)項(xiàng)目，就能較快地收回投資、降低成本和風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，則可以獲得不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期租金作為投資回報(bào)。
房地產(chǎn)信托投資基金，早在十多年前就被提出，但一直以來(lái)發(fā)展緩慢。根本的原因，還是收益率太低，缺乏吸引力。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的測(cè)算，國(guó)內(nèi)一線城市的租金年化收益率，最高的不到3%，低的更是不到1.5%，對(duì)于投資基金來(lái)說(shuō)，顯然太低了。而在比較成熟的美國(guó)市場(chǎng)，房地產(chǎn)信托投資基金的收益率，在過(guò)去的二十年時(shí)間里，平均達(dá)到了近15%。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，要發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，首先得降低用地成本，提高租賃項(xiàng)目的收益。
此外，專(zhuān)家還指出，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，也能讓居民有更多投資渠道，將資金從投機(jī)炒房引導(dǎo)到具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的渠道中來(lái)。
