2018年已經(jīng)過(guò)半，有不少房企都發(fā)布了半年財(cái)報(bào)，這半年房企的“成績(jī)單”如何呢？數(shù)據(jù)顯示，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，8成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2018年上半年利潤(rùn)明顯上漲。其中排名前三的房企碧桂園、恒大、萬(wàn)科今年上半年銷售總額合計(jì)已突破1萬(wàn)億元。
超八成房企上半年利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)上漲
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月1日，已有合計(jì)超過(guò)50家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公布了半年財(cái)報(bào)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家房企，今年上半年銷售額均超過(guò)3000億元，合計(jì)突破1萬(wàn)億元，其中最多的碧桂園銷售額達(dá)到了4124.9億元。此外，世茂、正榮、新城控股等位列“第二梯隊(duì)”的房企也實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)突破。
從整體上看，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年大部分房企利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)明顯上漲，不少房企上半年收獲頗豐。通過(guò)合計(jì)超過(guò)50家房地產(chǎn)企業(yè)公布的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)八成的房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了明顯上漲，同時(shí)也有包括中弘股份在內(nèi)的20%企業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)了下滑。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)主要房企可結(jié)算貨值充沛，是由于2015年與2016 年的銷售火爆，業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健。
張大偉解讀稱，從發(fā)布半年報(bào)的房企來(lái)看，預(yù)虧的均為正在轉(zhuǎn)型或者中小規(guī)模的房企，主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的房企業(yè)績(jī)大部分為正增長(zhǎng)，但漲幅的分化則非常明顯。從國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，包括萬(wàn)科、綠地、保利的數(shù)據(jù)顯示，雖然營(yíng)收上漲明顯，但凈利潤(rùn)同比上漲幅度都在30%的漲幅徘徊。但也有部分企業(yè)的凈利潤(rùn)上漲過(guò)倍。
負(fù)債正成為房企面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
8月22日，碧桂園在官網(wǎng)上公布了2018年中期財(cái)務(wù)報(bào)告。報(bào)告中提到，碧桂園目前有息負(fù)債2939.21億，其中一年以內(nèi)短期債務(wù)及長(zhǎng)期債務(wù)當(dāng)期部分僅為1081.04億，占比36.78%，遠(yuǎn)低于可動(dòng)用現(xiàn)金余額2099.1億，其余63.22%為長(zhǎng)期債務(wù)。長(zhǎng)債為主的債務(wù)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)頗為匹配，且公司短期償債資金壓力不大。除此之外，報(bào)告中還提到碧桂園另有美元債務(wù)537億，約合人民幣3662.55億元。
但在碧桂園上市的港股市場(chǎng)，其發(fā)布的半年報(bào)卻披露了不同的信息。根據(jù)發(fā)布在港股市場(chǎng)的半年報(bào)顯示，碧桂園目前負(fù)債總額已達(dá)到1.26萬(wàn)億元，較去年年末新增3275億元，增幅為35.1%，同比2017年年中上漲80%，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)89.85%，這些數(shù)據(jù)則并沒(méi)有在官網(wǎng)上的報(bào)告中得到體現(xiàn)。
而近日浙江房企綠城中國(guó)發(fā)布的半年報(bào)中也體現(xiàn)了負(fù)債的增加：報(bào)告中顯示，綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年同期的46.4%升至55.1%，借貸總額為732.2億元，凈負(fù)債(總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金)288億元，對(duì)比去年年末上漲了32.55%。
雖然上半年許多房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)與利潤(rùn)的上漲，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的負(fù)債增多、資金回籠等問(wèn)題依然不容小視。
根據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)4年將是房企債務(wù)兌付高峰。從2018年下半年至2021年為債務(wù)集中兌付期，付款額度總計(jì)分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億元，2022年及以后兌付的債務(wù)總計(jì)僅9000億元。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款將在未來(lái)4年集中到期，2015年至2016年集中發(fā)行的公司債，將從今年下半年開(kāi)始密集到期。
轉(zhuǎn)型還是“降速” 房企未來(lái)發(fā)展面臨選擇
目前，居高不下債務(wù)與資金回籠的速度已成為制約房企未來(lái)發(fā)展的主要矛盾，行業(yè)內(nèi)的大牌房企也開(kāi)始選擇不同的發(fā)展方向。
近年來(lái)，萬(wàn)科一直積極轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，并向長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)等領(lǐng)域進(jìn)軍。根據(jù)其發(fā)布的半年報(bào)顯示，萬(wàn)科將致力于成為全球領(lǐng)先的租賃住宅企業(yè)，2018年首次將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。在半年報(bào)業(yè)績(jī)新聞發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科首席財(cái)務(wù)官孫嘉曾表示，萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)已經(jīng)全面打開(kāi)，百花齊放，這是從原來(lái)確定的住宅業(yè)務(wù)到不確定的拓展性業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變。
與萬(wàn)科選擇企業(yè)轉(zhuǎn)型不同，也有房企選擇了放慢腳步，放慢周轉(zhuǎn)速度。有業(yè)內(nèi)專家表示，將“高周轉(zhuǎn)”做到極致去追求規(guī)�；姆科螅N售額的提升也換不回質(zhì)量和口碑的節(jié)節(jié)倒退。而通過(guò)放慢開(kāi)發(fā)速度，可以有效降低債務(wù)增長(zhǎng)率，提升產(chǎn)品質(zhì)量，規(guī)避可能出現(xiàn)的投資失敗風(fēng)險(xiǎn)。
如一直以來(lái)以“高周轉(zhuǎn)”聞名的碧桂園，在其發(fā)布的上半年財(cái)報(bào)中就第一次宣布“降速”。報(bào)告中提到，碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)在致投資者的一封信中說(shuō)，“我們正在重新審視本公司的管理系統(tǒng)，為了立基百年，寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升本公司管理水平。”
□ 唐朝
