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合肥狠抓房產合同“霸王條款”

2019-01-04 09:18:40 來源:市場星報   編輯:吳巧薇   
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如何通過規(guī)范房地產市場秩序,保護購房者合法權益,是廣大市民最為關注的。1月3日,記者從合肥市工商局獲悉,2018年,該局積極開展合同指導服務,監(jiān)督合同格式條款內容。統計顯示,2018年度該局受理商品房買賣格式條款合同備案493份,修改不公平條款1000余條。

合肥工商嚴查房產合同“霸王條款”

2018年以來,合肥市工商局不斷深化“放管服”改革,以堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”為出發(fā)點,以商品房買賣格式合同條款監(jiān)督為著力點,以保護國家利益、社會公共利益和合同當事人的合法權益為落腳點,依法履行合同監(jiān)督和服務職責,大力激發(fā)房地產企業(yè)發(fā)展活力,助力房地產市場穩(wěn)健運行。

據了解,在工商部門審查過程中,大多數的房屋買賣合同能較好地分配雙方的權利義務關系,通過合同條款的針對性設計以保障雙方的合法權益。不過也有少數不公平條款。如部分中介公司的二手房買賣合同規(guī)定:乙方(購房方)公積金如有疑問,丙方有權轉為商業(yè)貸款。商業(yè)貸款利率相對較高,購房者如能使用其他借款、貸款方式的,應準許選擇其他方式。而條款中,賦予丙方(中介方)單方面選擇商業(yè)貸款的權利,侵犯了購房者選擇權。

同時,定金、違約金、賠償金適用規(guī)則容易混亂。根據我國合同法相關規(guī)定,違約金和定金罰則僅能選擇其一來執(zhí)行。根據《合同法》,在合同條款上約定了違約金時,如守約方損失少于約定違約金的,守約方在主張了違約金后不能再主張賠償金。

說到合同中的“霸王條款”,其實最常見的便是違約責任不對等的條款,一些房屋買賣合同中對購買方的違約責任總是約定得十分詳細,但是對于售賣方的違約責任,不是不約定就是約定不清,這就為售賣方提供了很多欺騙購買方的機會。所以,購房者在簽訂合同時,一定要注意違約責任不對等的條款,并且主動提出明確售賣方的違約責任,若對方不同意,那就不要輕易簽下合同。

積極監(jiān)督,修改不公平條款1000余條

為落實《合肥市人民政府關于貫徹落實合肥市綠色建筑發(fā)展條例的實施意見》(合政〔2018〕63號)文件精神,推進住宅全裝修建設,針對精裝修房矛盾較為突出的問題,會同合肥市房產局等相關部門,對合肥在用的《商品房買賣格式條款合同示范文本》進行修改,新加入了精裝修房計價方式等條款,通過合同約定進一步明晰了房地產開發(fā)商的相關責任和義務,從源頭上規(guī)范合同當事人的簽約行為和經營行為,有效保護合同當事人的合法權益。

合肥工商積極開展合同指導服務,監(jiān)督合同格式條款內容,重點對含有免除提供方責任、加重買受人責任、排除買受人權利以及其他合同格式條款進行審查,督促房地產開發(fā)商及時修改“霸王條款”和不公平、不合理條款,確保合同約定的權利及責任“雙向平衡”,規(guī)范房地產領域合同行為。2018年度受理商品房買賣格式條款合同備案493份,修改不公平條款1000余條。

通過加強商品房買賣合同“事前把關、事中和事后監(jiān)管”工作機制,開展現場檢查、專項整治等活動,對消費者投訴的合同違法行為及時約談企業(yè)進行糾正。2018年現場檢查房地產開發(fā)企業(yè)合同公示情況40余次,約談房地產企業(yè)8家,對問題企業(yè)擅自增加合同附件內容、應備案未備案、應公示未公示等行為責令限期改正,定期進行反饋,確保整改到位,有效規(guī)范市場交易秩序,增強企業(yè)合同法律意識。

購房時遇到“霸王條款”怎么辦?

所謂“霸王條款”,就是個別商家利用信息不對稱、供求關系不平衡,將不平等的消費條款強加給消費者。很多時候,由于消費者是以個人形式面對集體形式的商家,存在心理弱勢,往往不得不自認倒霉,花了冤枉錢還得受窩囊氣。

據介紹,格式條款是指商家為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。通知、聲明、店堂告示、商業(yè)廣告、宣傳材料、憑證、單據等的內容符合要約和前款規(guī)定的,均視為格式條款。采用政府部門制定的合同示范文本或合同范本,將本應由雙方協商完成的部分事先單方進行設定,視為格式條款。提供方采取工商行政管理部門或者其他行業(yè)主管部門制定的合同示范文本或者合同范本與消費者簽約的,應當進行公示。

那么,購房時遇到霸王條款怎么辦?如果在存在不合理條款的情況下,消費者首先要跟開發(fā)商進行溝通,能否做相應的修改。如果沒有辦法做修改,而消費者當時必須要買房的情況下,在合同簽訂的時候必須要綜合考慮情況。如果出現明顯有失公平的合同,法律并不支持,買房人可以請求法院予以撤銷。但是必須在合同簽訂之日起一年內請求撤銷,過了時間將得不到支持。但還有一種情況,這個條款并不違反法律的強制性規(guī)定,只是對消費者一方存在不合理的情況,那么消費者在當時就應當預料到這個后果可能會是什么樣。

對于買方而言,除了取得房屋所有權,還要承擔一個法定擔保義務。買方需要關注合同本身是否具有不合理的責任免除條款。在這個方面,買售人應當認真仔細閱讀合同,發(fā)現哪個地方不理解的,可以要求開發(fā)商解釋,也可以咨詢相關專業(yè)人士。

□記者 王瑋偉

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