8月24日，碧桂園發(fā)布了2021年上半年成績(jī)單。上半年，該公司積極響應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、提質(zhì)量的政策導(dǎo)向，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額3030.9億元，同比增長(zhǎng)14%，全口徑銷售額依然穩(wěn)居行業(yè)榜首，錄得營(yíng)業(yè)收入2349.3億元，同比增長(zhǎng)27%，權(quán)益回款率保持90%以上的行業(yè)高位，有息負(fù)債有序下降，融資成本持續(xù)降低，整體經(jīng)營(yíng)質(zhì)量穩(wěn)步提升。
在8月初發(fā)布的《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜中，碧桂園的排名進(jìn)一步上升到第139位，5年間排名共提升328位。有分析認(rèn)為，碧桂園國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)提升，是基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大韌性以及房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，而背后仍然是城鎮(zhèn)化發(fā)展的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力和人們對(duì)美好生活的需求深化。
碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)多次強(qiáng)調(diào)，“十四五”期間，中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍將處于快速增長(zhǎng)期，碧桂園將長(zhǎng)期堅(jiān)守新型城鎮(zhèn)化道路。為了更好行穩(wěn)致遠(yuǎn)，深耕各能級(jí)城市、挖掘新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展?jié)摿�，該公司在去年完成�?06個(gè)區(qū)域的裂變，聚焦管理精度。從上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，裂變后，新獲取項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)都有了明顯改善。
第一上海證券認(rèn)為，作為留在牌面上的優(yōu)質(zhì)房企，碧桂園的大部分能力已經(jīng)得到歷史驗(yàn)證，能力和基因都不會(huì)突變，公司有望憑藉土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)及強(qiáng)大執(zhí)行力保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。
增長(zhǎng)質(zhì)量提升 有息負(fù)債持續(xù)下降
2021年上半年，在“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)字當(dāng)頭�？硕鸬难芯匡@示，得益于去年末熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度延續(xù)，疊加一季度春節(jié)期間一二線城市購(gòu)房情緒升溫，一季度淡季不淡。二季度以來(lái)，市場(chǎng)熱度持續(xù)，房企把握銷售窗口期積極去化，供貨及營(yíng)銷力度加碼，進(jìn)一步提振了上半年樓市的整體表現(xiàn)。
以龍頭房企碧桂園為例，該公司連續(xù)6個(gè)月實(shí)現(xiàn)累計(jì)同比增長(zhǎng)，上半年共實(shí)現(xiàn)3030.9億元的權(quán)益合同銷售金額，和3451萬(wàn)平方米的權(quán)益合同銷售建筑面積，同比增幅分別為14%、8%。
收入和利潤(rùn)也保持著穩(wěn)步正增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，該公司上半年共錄得2349.3億元的收入，同比增長(zhǎng)27%，凈利潤(rùn)224.2億元，同比增長(zhǎng)2.3%。
去年以來(lái)，國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管，引導(dǎo)行業(yè)向更為良性和健康的方向發(fā)展。在這一背景下，碧桂園也通過(guò)穩(wěn)回款、降負(fù)債等措施提升了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。據(jù)了解，2021年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)了2727.9億元的權(quán)益回款金額，權(quán)益回款率90%，優(yōu)于行業(yè)平均水平。期末現(xiàn)金余額達(dá)約1862.4億元，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕。
自2019年以來(lái)，碧桂園的有息負(fù)債規(guī)模有序下降，融資成本逐年降低。公司的總借貸金額由2019年的3696億元，逐步下降至2021年上半年的3242.4億元，平均融資成本也由2019年的6.34%下降至今年上半年的5.39%，處于行業(yè)低位。期內(nèi)，該公司發(fā)行的5.5年期、5億美元優(yōu)先票據(jù)利率低至2.7%，10年期、7億美元的優(yōu)先票據(jù)利率低至3.3%。
基于良好的經(jīng)營(yíng)情況，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控，碧桂園獲得了穆迪、惠譽(yù)兩家機(jī)構(gòu)“投資級(jí)”評(píng)定，在國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)中屈指可數(shù)。信用水平的提升推動(dòng)了融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，上半年，該公司一年內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%，現(xiàn)金短債比為2.1倍，較2020年底有所提升，凈負(fù)債率49.7%，較2020年底下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年底的80%下降至77%。
標(biāo)普認(rèn)為，在當(dāng)前偏緊的融資環(huán)境下，潛在主體信用質(zhì)量較好的企業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和較大的融資空間，面臨的流動(dòng)性壓力也較小。
誠(chéng)信納稅也是企業(yè)信用的重要體現(xiàn)，是推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的無(wú)形力量。2020年，碧桂園全年納稅總額達(dá)653億元，直接和間接創(chuàng)造就業(yè)崗位超200萬(wàn)個(gè)，根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，這一納稅總額是百?gòu)?qiáng)房企均值的9倍。踐行社會(huì)公益責(zé)任亦為行業(yè)龍頭企業(yè)應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)，據(jù)介紹，自1997年第一筆大額捐贈(zèng)算起，楊國(guó)強(qiáng)家族、碧桂園集團(tuán)、國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)為社會(huì)累計(jì)捐贈(zèng)超90億元，涉及精準(zhǔn)扶貧、職業(yè)教育、教學(xué)科研等各個(gè)方面，共助力超49萬(wàn)人脫貧。
提升管理效能 分享新型城鎮(zhèn)化紅利
人口及城鎮(zhèn)化是決定住房需求的核心因素。今年5月份，國(guó)家公布的第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)也引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，十年來(lái)，我國(guó)人口總量持續(xù)增長(zhǎng)，仍然是世界第一人口大國(guó)。我國(guó)人口基數(shù)大、人口眾多的基本國(guó)情沒(méi)有改變，超大規(guī)模國(guó)內(nèi)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將長(zhǎng)期存在。而且，我國(guó)勞動(dòng)力資源依然豐富，人口紅利繼續(xù)存在，人口素質(zhì)不斷提高，人才紅利新的優(yōu)勢(shì)將逐步顯現(xiàn)。
此外，數(shù)據(jù)顯示，雖然目前居住在城鎮(zhèn)的人口占比為63.89%，但截至2020年底戶籍人口城鎮(zhèn)化僅僅只有45.4%，距離國(guó)際上70%標(biāo)準(zhǔn)線還有比較長(zhǎng)的一段距離。
而《“十四五”規(guī)劃綱要》中也明確提出，至2025年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率要提高到65%。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化仍將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度紅利，隨著人口流動(dòng)的加速，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群仍然是人口聚集高地。
要盡可能分享這一制度紅利，就需要根據(jù)人口流動(dòng)的趨勢(shì)進(jìn)行廣泛且深入的布局。這是碧桂園難以被復(fù)制的核心優(yōu)勢(shì)之一，截至2021年6月底，該公司業(yè)務(wù)遍布中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省、296個(gè)地級(jí)行政區(qū)、1408個(gè)區(qū)縣，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)3127個(gè)，權(quán)益可售資源共2.2萬(wàn)億元。已獲取的1.69萬(wàn)億元可售資源中，99%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域;93%位于人口流入?yún)^(qū)域;74%位于五大城市群。
在億翰智庫(kù)看來(lái)，碧桂園的布局特點(diǎn)主要有三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：第一，選城準(zhǔn)，盡管碧桂園主要布局三四線城市，但選城眼光獨(dú)到，進(jìn)駐城市多數(shù)為人口規(guī)模50萬(wàn)以上、發(fā)展?jié)摿^好的城市;第二，投資具有連續(xù)性，一旦選定城市進(jìn)行入駐，投資便會(huì)持續(xù)，深入布局有利于市場(chǎng)占有率及品牌效應(yīng)的提高;第三，因城施策，在異地復(fù)制的同時(shí)采取差異化投資，更加契合定位，最大化發(fā)揮品牌效應(yīng)。
值得關(guān)注的是，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型向全面精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，管理紅利正在成為新一輪機(jī)遇的關(guān)鍵性抓手。而碧桂園近些年也在著力提升投資的管理精度和效能。從2019年開始，該公司獲取的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益明顯優(yōu)于2017年-2018年獲取的項(xiàng)目，獲取12個(gè)月內(nèi)的平均貨值轉(zhuǎn)化率提高了5個(gè)百分點(diǎn)。2020年，碧桂園完成了106個(gè)區(qū)域的裂變。裂變后，新獲取項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)都有了明顯改善，已開盤項(xiàng)目周期凈利率平均提高了1個(gè)百分點(diǎn)，年化自有資金回報(bào)率提高了3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)應(yīng)達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目占比高達(dá)97%，2021年新開盤項(xiàng)目的平均開盤時(shí)間也提前了36天。
在今年首批22城集中供地中，碧桂園共獲取14幅土地，權(quán)益地價(jià)171億元，總體溢價(jià)率僅7%，所獲取的土地質(zhì)量明顯優(yōu)于第一批集中供地的平均水平。
惠譽(yù)認(rèn)為，碧桂園強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)狀況體現(xiàn)為其位于高線和低線城市的土地儲(chǔ)備。這使得該公司在適應(yīng)市場(chǎng)變化方面表現(xiàn)出色，且其土地儲(chǔ)備和產(chǎn)品系列保持多元，有助于其銷售業(yè)績(jī)?cè)诟魃虡I(yè)周期保持穩(wěn)定。
