房客裝修打洞侵權(quán) 房東事前消極溝通共擔(dān)責(zé)

市場(chǎng)星報(bào)、安徽財(cái)經(jīng)網(wǎng)(m.zgstyb.cn)、掌中安徽訊(胡光月 李雯 曹開(kāi)發(fā))二樓門面房的承租人在裝修過(guò)程中，為進(jìn)行下水管道改裝，在一樓門面房的樓面板等處鉆了15個(gè)孔洞。后一樓業(yè)主將二樓的出租人、承租人一并訴至法院，要求其對(duì)打洞處進(jìn)行維修并賠償因開(kāi)洞行為造成的房屋損害損失等。作為承租人的房客直接侵權(quán)理應(yīng)擔(dān)責(zé)，那么作為出租人的房東是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任呢?近日，宣城市中級(jí)人民法院對(duì)一起物權(quán)糾紛案作出二審判決，維持宣州區(qū)人民法院一審判決，判決部分支持了一樓業(yè)主的訴請(qǐng)。

原告李某、被告唐某、都某分別為宣城市區(qū)某小區(qū)門面房的產(chǎn)權(quán)所有人，其中，李某為一樓9號(hào)、10號(hào)門面房的所有權(quán)人。2019年10月11日，唐某、都某將其所有的二樓的門面房租賃給被告陳某用于酒店經(jīng)營(yíng)，陳某承租后對(duì)門面房進(jìn)行裝修。2019年11月30日，裝修人員因走下水道，在9號(hào)、10號(hào)門面房的樓面板、填充墻及樓面梁上鉆了孔洞，李某的妹妹發(fā)現(xiàn)后報(bào)警。2019年12月，唐某、都某委托宣城某技術(shù)公司對(duì)孔洞進(jìn)行了封堵。因?qū)π蘅樫r償?shù)仁乱藚f(xié)商未果，2021年3月23日，李某將唐某、都某、陳某作為被告向法院提起訴訟，并申請(qǐng)對(duì)9號(hào)、10號(hào)門面房的孔洞對(duì)房屋的承重結(jié)構(gòu)及抗震烈度是否存在影響以及9號(hào)門面房頂上的裂縫產(chǎn)生的原因進(jìn)行鑒定。2021年6月11日，法院組織雙方當(dāng)事人對(duì)案涉房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，經(jīng)確認(rèn)共計(jì)鉆了15個(gè)孔洞。后江蘇某鑒定公司作出的《司法鑒定報(bào)告》的鑒定意見(jiàn)認(rèn)為：“部分鉆洞降低構(gòu)件承載力，安全性不滿足規(guī)范要求;部分鉆洞降低構(gòu)件承載力，安全性尚能滿足規(guī)范要求;部分鉆洞不影響或不涉及抗震承載能力;房頂裂縫為溫度變化及材料收縮引起的非受力裂縫。”2022年10月18日，李某申請(qǐng)對(duì)孔洞的維修方案進(jìn)行鑒定。后上海市某設(shè)計(jì)院作出鑒定意見(jiàn)，對(duì)板洞、梁洞、樓板粘鋼加固等修復(fù)內(nèi)容提供了相應(yīng)的修復(fù)方案，修復(fù)應(yīng)委托有資質(zhì)的公司實(shí)施。

另根據(jù)陳某與唐某在2019年12月28日的通話記錄表明，唐某、都某對(duì)陳某租賃期間要在案涉門面房鉆洞的情況是明知的，且唐某、都某表示出面與李某溝通鉆洞的問(wèn)題，但唐某、都某未取得李某施工同意。陳某辯解，根據(jù)唐、都二人的承諾，鉆洞行為造成的相關(guān)后果應(yīng)當(dāng)由唐某、都某來(lái)承擔(dān)。唐某、都某辯解，其均不是本案的侵權(quán)人，不是適格的主體，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某在租賃唐某、都某門面房經(jīng)營(yíng)期間未經(jīng)過(guò)李某同意，在李某所有的門面房的樓面板、填充墻、樓面梁上鉆了15個(gè)孔洞，陳某直接實(shí)施了侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任。唐某、都某作為從事多年酒店經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，在將門面出租給陳某用于酒店經(jīng)營(yíng)時(shí)，理應(yīng)知悉酒店客房的建設(shè)必須對(duì)原有下水管道進(jìn)行改裝的實(shí)際需求，結(jié)合其二人與陳某的對(duì)話信息以及事發(fā)后各方共同積極參與問(wèn)題協(xié)調(diào)的實(shí)際情況，可以認(rèn)定唐某、都某在將門面租與陳某時(shí)曾口頭承諾就酒店下水管道改裝事宜與相鄰權(quán)人進(jìn)行溝通。但從現(xiàn)有查明事實(shí)來(lái)看，唐某、都某二人在陳某施工作業(yè)前未完全履行積極協(xié)調(diào)的義務(wù)，更未取得李某同意施工的許可。其二人消極不溝通的行為違反了積極作為的法定義務(wù)，一定程度上放任了損害后果的發(fā)生，導(dǎo)致陳某作出了樓下業(yè)主已同意施工的錯(cuò)誤判斷，并進(jìn)而引發(fā)損害事故的發(fā)生，唐某、都某二人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任，故對(duì)三被告的辯解均不予采納。唐某、都某在訴訟中辯稱已對(duì)案涉門面房進(jìn)行了修復(fù)，結(jié)合其提交的宣城某技術(shù)公司的《情況說(shuō)明》記載，對(duì)案涉孔洞進(jìn)行了封堵，而非修復(fù)。對(duì)李某主張三被告對(duì)案涉孔洞按照上海某設(shè)計(jì)院出具的鑒定意見(jiàn)進(jìn)行維修的訴請(qǐng)予以支持。對(duì)于李某主張的因開(kāi)洞行為造成的房屋損害損失404100元的訴請(qǐng)，其未能提供證據(jù)證明案涉受損房屋在經(jīng)修復(fù)恢復(fù)原狀后依然會(huì)發(fā)生物的價(jià)值貶損，且即便存在損失，其亦可在損失實(shí)際發(fā)生后向侵權(quán)人另行主張權(quán)利，故對(duì)該賠償訴請(qǐng)不予支持。據(jù)此，判決，被告唐某、都某、陳某委托有資質(zhì)的公司按照上海某設(shè)計(jì)院出具的鑒定意見(jiàn)對(duì)案涉門面房上15個(gè)孔洞進(jìn)行修復(fù)，相關(guān)鑒定費(fèi)用由唐某、都某、陳某承擔(dān)。駁回李某的其他訴訟請(qǐng)求。

李某、唐某、都某均不服一審判決，提起上訴。

宣城中院二審認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，判決駁回上訴，維持原判。