房屋“先租后賣”，租客主動搬走可以索賠嗎？

租的房子沒到期就被房東賣掉，租客必須搬走嗎?如果租客未與新房東聯(lián)系便自行搬離，能否向房東要求賠償?近日，山東省濟南市槐蔭區(qū)人民法院審理了這樣一起案件，法院判決駁回承租人要求出租人賠償經(jīng)濟損失及違約金的訴訟請求。

2023年3月1日，葛某將某房屋出租給孫某，雙方簽訂房屋租賃合同，約定：租賃期一年，月租金2000元，每半年一付;終止合同須提前三個月通知對方，并償付對方總租金10%的違約金，合同下方手寫：“乙方在租賃期間，甲方不得出售”字樣。合同簽訂后，孫某支付半年租金1.2萬元。2023年8月1日，孫某聯(lián)系葛某交納下半年租金，葛某稱房子已經(jīng)賣了，要求其與新房東聯(lián)系續(xù)租事宜。后孫某于2023年9月17日搬離案涉房屋，此后新房主更換門鎖。現(xiàn)孫某訴至法院，要求法院解除雙方房屋租賃合同、葛某向?qū)O某賠償經(jīng)濟損失費用2萬元(承租房屋用于經(jīng)營小飯桌的裝修費和設施費)、違約金2400元。

槐蔭區(qū)法院經(jīng)審理認為，孫某與葛某于2023年3月1日簽訂的房屋租賃合同，系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，各方均應按照合同行使權(quán)利、履行義務。鑒于葛某認可孫某已于2023年9月17日實際搬離了案涉房屋，故認定雙方簽訂的房屋租賃合同于該日解除。

法官認為，《中華人民共和國民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”本案中，在合同履行期間葛某將案涉房屋出售，所有權(quán)發(fā)生變動，并不影響租賃合同的效力，案涉房屋仍應由孫某占有使用，其可交納房租繼續(xù)履行原租賃合同。現(xiàn)孫某無證據(jù)證明葛某在賣房前后要求其搬離案涉房屋，也無證據(jù)證明其向新房主交納下半年房租、新房主拒收且不允許孫某繼續(xù)租賃使用。從孫某庭審陳述情況來看，其搬離案涉房屋后，新房主才將房屋更換門鎖。

法官認為，綜上，葛某將案涉房屋出售，不影響孫某的承租權(quán)利，葛某不構(gòu)成違約也無須因此承擔相應的責任;另外，房屋租賃合同中雖手寫添加“乙方在租賃期間，甲方不得出售”條款，卻未約定房屋出售的違約責任。故孫某要求葛某支付設施費、裝修費訴訟請求，依據(jù)不足，不予支持。

法官認為，關(guān)于孫某主張違約金2400元的訴訟請求，案涉合同約定：在租賃期間，任何一方要求終止合同，須提前三個月通知對方，并償付對方總租金10%的違約金。現(xiàn)孫某無證據(jù)證明葛某要求其搬離案涉房屋、終止合同，故孫某的該項訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，不予支持。

最終，槐蔭區(qū)法院依法判決葛某與孫某簽訂的房屋租賃合同于2023年9月17日解除，駁回孫某其他訴訟請求，判決作出后，原、被告雙方均未提起上訴，該判決現(xiàn)已生效。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第七百二十五條是關(guān)于租賃物所有權(quán)發(fā)生變動后租賃合同效力的規(guī)定，通常也被理解為“買賣不破租賃”規(guī)則的體現(xiàn)，該規(guī)則的設立初衷是為了保護承租人利益及居住安寧，即出租人在租賃期間將租賃物出賣，導致租賃物的所有權(quán)發(fā)生變化，出租人與承租人之間的租賃合同也仍然有效，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同租用房屋，房屋買受人需承接原租賃合同。本案中，雙方當事人在合同中約定了提前終止合同需償付總租金10%的違約金，但并未約定出售房屋的違約金，也未要求承租人搬離房屋，故承租人要求出租人支付違約金的請求未得到支持。

但是，民法典第七百二十六條同樣規(guī)定了“承租人優(yōu)先購買權(quán)”。房東出售租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下可以主張優(yōu)先購買權(quán)。但如果房東沒有提前通知，就直接出售房屋，承租人該如何應對?承租人不能主張房東與買方之間的房屋買賣合同無效，但可以請求房東承擔其優(yōu)先購買權(quán)被侵犯的損害賠償責任。

法官提醒，租賃的房屋被出售后，先別急著搬走，承租人可以基于在先的有效租賃合同主張有權(quán)占有，適用買賣不破租賃規(guī)則繼續(xù)居住，直至租賃合同期限屆滿。