存量房“收儲”加速落地 有何影響？哪些難題有待破解？

上周，廣州宣布，將在全市范圍內收購滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房，引發(fā)社會廣泛關注。截至目前，全國已有超過60個城市表態(tài)支持存量商品房收儲工作，超過30個城市落地首批房源征集細則，明確了商品房收儲需滿足的條件。

政府“收儲”存量房，是指由政府收購已建成的存量商品房，將其用作保障性住房。根據(jù)中指研究院的最新數(shù)據(jù)，截至目前，全國已有超過60個城市發(fā)布了收購存量商品房用作保障性住房的征集公告。

記者梳理這些城市的房源征集公告后發(fā)現(xiàn)，各地都根據(jù)本地實際相對應地提出了針對性條件。比如：

廣州明確優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目;

杭州提出收購后用于保障性租賃住房的，面積以不超過70平方米的小戶型為主，收購后用于配售型保障性住房的，面積以不超過125平方米的戶型為主;

哈爾濱要求房源性質為住宅，單套建筑面積小于120平方米，優(yōu)先選取整棟或整單元未售的樓棟項目;

銀川明確房源配套設施齊全完善、權屬清晰無糾紛、具備出售條件。

重慶大學副校長 劉貴文：因為保障的對象往往是中低收入家庭，往往是一些新市民、新青年。各地政策還要充分考慮所收購的商品房，它所在的區(qū)位、交通條件、配套設施、教育醫(yī)療等方面。

在收購價格上

像蘭州、銀川、青島等不少城市，都以同地段保障性住房重置價格作為參考上限，即土地劃撥成本和建筑安裝成本加不超過5%的利潤。

在收儲模式上

地方國企目前是各地收購存量商品房的主力軍。

截至目前，已有30多個城市發(fā)布了相關執(zhí)行細則，部分城市收儲的項目甚至已經(jīng)開始投入保障房運營當中。在重慶，當?shù)匾咽召弮膳?4個項目用作保障性租賃住房，目前已經(jīng)有100多套房源投入使用，單月租金約為1000元。記者看到，這些由國企批量收購商品房用作租賃住房的項目，大多是30至40平方米的小戶型，里面配備了一些基本的家具和電器。

重慶市九龍坡區(qū)租戶謝珂：選擇這個地方是因為交通方便，這邊的辦公環(huán)境，還有一個健身娛樂的環(huán)境是非常好的。

除了重慶，鄭州目前也已累計收購近1000套住房，而福州則已收購商品房9501套用作保障性住房，第一批改建的戶型，已經(jīng)面向社會配租。

“收儲”

有利于緩解房地產庫存水平

隨著各地收購存量商品房用作保障房力度加大，在為居民提供更多住房保障的同時，也有利于降低當?shù)胤康禺a庫存水平，緩解當前市場下行的壓力。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，我國商品房待售面積7.3億平方米，同比增長12.7%，其中，住宅待售面積3.7億平方米，增長19.6%，已竣工未售商品房規(guī)模較大。

重慶大學副校長 劉貴文：目前商品房庫存的壓力還是比較大的。通過收購商品房來轉化為保障房，是一個非常有利的促進去庫存非常現(xiàn)實的方式。給市場傳遞一個信號，對于保障房地產市場止跌回穩(wěn)是有堅定的信心，同時有足夠的政策工具實現(xiàn)。

加快商品房去庫存的同時，收儲還將有利于加快保障房的供應速度，盡快解決部分群體的實際住房困難。

按照住房城鄉(xiāng)建設部的要求，各地在收儲過程中，應準確摸清需求，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，避免盲目收購。

中指研究院常務副院長 黃瑜：并不是到處都需要，可能就是城市的核心地區(qū)，需要一部分去做一些相應的配置保障房，在這個過程中提出以需定購，我覺得這是一個很重要的基本原則。每個城市要根據(jù)自己的實際情況，確定是不是需要收購商品房。

收購存量商品房

尚有難題待破解

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，雖然各地收儲商品房用作保障房推進速度比較快，甚至部分項目已順利入市。但具體實施過程中，仍然有難題亟待政策細化進一步解決。

各地政策雖然都對房源的基本條件提出了要求，如單套面積、已取得竣工驗收備案證明、權屬清晰且可交易等，但符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間仍存在匹配難度。

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員 王瑞民：因為各地的情況也都不一樣，而且每個城市不同區(qū)域的情況差別也很大，收誰的房子，不收誰的房子。另外在房源里面，很多地方存量的商品房戶型都偏大，如果說按照保障房相關要求，都面臨一個改造的問題。

此外，各地在實施收儲過程中，主要阻礙還包括對房源的定價問題。記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市未明確具體定價規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進行定價，比如：

·惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”

·杭州臨安表示“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員 王瑞民：對于價格來講，它實際上是決定了收儲政策成敗，既要確保政府能以合理成本和價格把它收儲進來，另一方面它還得保障開發(fā)商愿意以這個價格成交，面臨政府和開發(fā)商之間的平衡。

針對這些情況，政策層面目前也在持續(xù)發(fā)力。9月底，央行3000億元保障性住房再貸款中，央行資金支持比例由60%提高至100%，這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風險。同時，財政部近日也明確表示，支持專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面。

增量資金不斷加入

存量房收購加速落地

在財政部、中國人民銀行的政策支持下，各地存量商品房收儲工作正在加速落地。在河北，首單收購存量商品房用作保障房貸款近日正式落地。

國家開發(fā)銀行吉林省分行也成功發(fā)放吉林省首筆支持收購存量商品房用作保障性住房貸款4.29億元;

湖北已組織金融機構加快投放符合條件的住房租賃團體購房貸款和保障性住房收購貸款，累計為18個項目授信24.2億元。

為了加快收購進度，中國工商銀行重慶市分行，成立了審查綠色通道，對收購存量商品房用作保障性住房的項目優(yōu)先受理、快速審批。