“全托管”能解決老電梯大修換新難題嗎？

高齡電梯大修或換新梯，是不少老舊小區(qū)近年來普遍面臨的難題。電梯故障頻頻，居民訴求連連，但換梯工作的推進卻艱難而緩慢。談及難點，離不開“錢”字——老樓產權單位多，公共維修資金難歸集;大修或更換涉及的費用過高，居民自籌進退兩難。

2025年一開年，全市首例全托管模式電梯更新項目在朝陽區(qū)小關街道落地，解決了北桃園小區(qū)D單元的換梯難題。不出一個月，這一模式又給和平街街道磚角樓南里21號樓的居民帶來驚喜。全托管模式和傳統(tǒng)電梯管理辦法有什么區(qū)別，這一模式能否解決換梯流程中的各類痛點問題?記者展開深入調查。

痛點

電梯大修換新為啥這么貴

在北京的老舊小區(qū)，換電梯得花多少錢?根據統(tǒng)計，三四十萬元是較為普遍的數字，而大修的價格也低不了多少，這對產權單位、居民、物業(yè)來說都是沉重的經濟負擔。近期，記者在東城、西城、朝陽、豐臺等地深入探訪調查了十多個相關案例，各街道、社區(qū)推進電梯的大修、更換都很艱難，無論是通過公共維修資金還是居民自籌，屬地如果能把資金籌集到接近換梯預算的八成，換梯才算有眉目，剩余資金則需要通過政府補貼、物業(yè)墊資或其他渠道才能湊齊。各街道反映，在推進過程中，耗時最長的是協(xié)調產權單位及統(tǒng)一居民意見，如果涉及多家產權單位，協(xié)調時間少則半載，多則三年以上，在這段漫長的時光中，居民仍要飽受電梯故障之苦。

“要是換梯花不了多少錢，就沒這么多麻煩事兒了吧，這價格能不能降下來?”很多居民不解，電梯大修、換新為什么這么貴。面對這一現(xiàn)實問題，記者采訪了大量業(yè)內人士。

據一些業(yè)內人士分析，從一部設備的成本上看，之所以電梯價格高，和品牌的選擇有一定關系。很多老舊小區(qū)在過去建設時都選取了進口品牌，直至現(xiàn)在更換電梯，“進口設備比國產設備好”的思想仍然根深蒂固，這種誤區(qū)給產業(yè)及市場帶來的影響不小，甚至導致部分進口的大品牌在國內電梯設備市場有一定的壟斷效應。“實際上，從我們國內有第一部電梯算起，到現(xiàn)在電梯行業(yè)已有百年歷史，電梯設備的研發(fā)在國內已經是一項非常成熟的技術，且工業(yè)化程度高，居民完全可以信任國內品牌，讓更多國內品牌逐漸打開市場，電梯設備價格自然會降低不少。”

除了電梯設備本身，電梯大修的價格也常令人咂舌。記者采訪了很多小區(qū)物業(yè)得知，電梯的維保和大修不由物業(yè)負責，是由物業(yè)聘請第三方維保單位來完成的。業(yè)內人士告訴記者，在這種操作下，一般會產生兩份合同，或一份合同包含兩筆費用，即日常的維保費和電梯大修費用，兩筆費用分別計算就出現(xiàn)了“輕維保、重大修”的問題。日常維保的費用很低，但對于電梯維保單位來說，人工成本很高。企業(yè)要生存，只能在大修時把這部分資金“找補”回來，于是就造成了電梯大修價格高企。“長此以往也產生了很多深層次的問題，比如，作為電梯廠商當然不希望電梯壞，但電梯不大修，維保單位怎么生存?這樣的矛盾是現(xiàn)實存在的。”

改變

老舊小區(qū)換梯引入“全托管”

2025年1月13日，朝陽區(qū)小關街道北桃園小區(qū)D單元的新電梯正式投入使用。剛剛投用的電梯讓居民感到欣喜，電梯不僅噪音小、運行平穩(wěn)，可以遠程監(jiān)控實時保障安全，還能實現(xiàn)很多大家不常見的功能，比如刷卡乘梯、識臉乘梯、有外來訪客時可以通過訪客碼乘梯等等。

居民說，雖然要不要啟用這些功能還需要大家共同商討，但起碼在技術上是個突破，“新電梯遠遠超出了我們的預期。”很多居民還記得此前那部用了17年的老電梯，關門異響，轎廂錯位，卡頓關人……讓人憂心的景象仍歷歷在目。由于復雜的歷史原因，公共維修資金的歸集是當初換梯最大的難題。居民有心自籌，可樓里的30多戶，每戶都要拿出上萬元，意見統(tǒng)一不起來。

2024年，結合“每月一題”，在屬地街道多次組織的專題會商過程中，全托管模式電梯更新項目令各部門工作人員眼前一亮，在國家市場監(jiān)管總局電梯處和市區(qū)兩級區(qū)市場監(jiān)督管理局的支持與指導下，去年底，該模式在北桃園小區(qū)D單元啟動試點。什么是“全托管”?小關街道城市管理辦公室工作人員楊常有說，這是一種由電梯廠商全權負責電梯設備的更換及維保、大修工作，由居民一次出資、無憂使用的工作模式。

如今，讓居民拍手稱贊的這部電梯正是來自國內的生產廠商。楊常有說，采取全托管模式前，換梯時居民不知道怎么選擇電梯廠商，一般都覺得越貴越好，如此估算各家的分攤費用都在一萬元以上。在全托管模式下，國內廠商被率先引入，成本降低了，居民各家分攤的費用砍掉了一半多，解決了電梯設備太貴的問題。

“后期，居民不必再額外掏電梯維保和大修的錢了。”楊常有說，因為原本物業(yè)費里是有相關經費的，照常繳納物業(yè)費即可，居民的負擔進一步減輕。電梯廠商每年會拿到大約9000元，電梯的維保及大修都在這筆錢里，維保 和大修的費用不再割裂計算，“輕維保、重大修”導致大修費用太高的問題也解決了。作為電梯廠商，維保大修自己的產品，工作也會更加得心應手。

“全托管模式提高了居民自籌的積極性。從電梯大修、更換的整體工作推進上看，資金有了出處，就繞開了過去必須協(xié)調產權單位、歸集公共維修資金的環(huán)節(jié)，從而解決了耗時長、經費不齊的最大痛點。”楊常有說。

調查

新模式會不會“水土不服”

全托管模式在小關街道發(fā)揮了良好的示范效應，但北京的老舊小區(qū)歷史遺留問題各不相同，這一模式在推廣過程中能夠完美復制嗎?在和小關街道工作人員的交流中，記者注意到，電梯后期的維保、大修費用來源于小區(qū)的物業(yè)費，但其他一些老舊小區(qū)由于歷史遺留問題還沒有物業(yè)，不涉及繳納物業(yè)費，全托管模式能否契合這類小區(qū)的換梯工作?

隨著調查的繼續(xù)深入，記者了解到，在全托管模式的助力下，2月11日，朝陽區(qū)和平街街道磚角樓南里21號樓的新電梯正式投入使用，設備的規(guī)格和小關街道北桃園小區(qū)D單元的一模一樣，而磚角樓南里21號樓正是一棟暫時失管的老樓。原來，全托管模式無需完美復制，靈活多變是該模式的另一大特點。

磚角樓南里21號樓是一棟塔樓，建設于上世紀90年代，算來電梯已經用了將近30年，早已不堪重負。屬地和平街街道一直在努力協(xié)調相關各方，推進換梯工作，其中最大的難點仍與產權單位有關。和平街街道城市管理辦公室工作人員王寧介紹，這棟塔樓產權單位多達18家，其中涉及央屬、市屬、區(qū)屬等不同類型，公共維修資金的歸集不容易。全托管模式在小關街道率先試點成功，讓和平街街道也看到了新的希望。

王寧說，在國家市場監(jiān)督管理總局電梯處及北京市區(qū)兩級市場監(jiān)督管理局的指導和幫助下，2024年底屬地街道積極申報老舊電梯更新補貼，并納入了審批范疇。通過政府與居民共同出資的方式，進一步減輕了居民籌資的壓力。居民的積極性提高了，社區(qū)的動員工作進展順利，前期的電梯設備及安裝費用很快到位了。電梯后期的維保及大修工作同樣也都由電梯廠商來負責，因為小區(qū)暫時沒有物業(yè)，居民直接向電梯廠商繳費即可。“樓里一共有128戶，按照維保期15年來計算，除了一層的居民，其他居民每家總共只需繳費500多元，這筆錢已經涵蓋了電梯運行的電費以及維保、大修的費用了。”

期待

新模式還將帶來什么變化

記者調查發(fā)現(xiàn)，全市范圍內，老舊小區(qū)失管后，再引入新物業(yè)是一件困難重重的事情，新物業(yè)進駐老舊小區(qū)首先要做的是投入大量資金，補救老舊小區(qū)設備設施的老化問題，這筆經費動輒需要上百萬元。這樣的情況在高層住宅小區(qū)更為凸顯，因為涉及電梯、二次供水等，更新這些設備需要的經費更多。

新物業(yè)進駐老舊小區(qū)不僅需要雄厚的財力，還需要很大的勇氣。過去要解決這個問題大多靠國企擔當。2024年12月13日，本端報道北京建工物業(yè)服務有限公司帶資進場，接棒垡頭地區(qū)格林萊雅小區(qū)物業(yè)服務管理工作一事，就是典型的例子。

全托管模式電梯更新項目在促進居民自籌資金更換電梯的基礎上，還可以進一步帶動新物業(yè)進駐失管的老舊小區(qū)，對此小關街道及和平街街道都非常認同。

仍以磚角樓南里21號樓為例，王寧提到，當下通過全托管模式已經解決了電梯設備老化的問題，同時，該小區(qū)被納入老舊小區(qū)綜合整治，其他設備設施也將通過舊改進一步提升。屆時，引入新物業(yè)將容易很多，因為新物業(yè)面對的將是一個近乎全新的小區(qū)，不用再背著歷史包袱了。